5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)浴资都包括什么 浴资是门票吗公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以浴资都包括什么 浴资是门票吗维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dò浴资都包括什么 浴资是门票吗ng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 浴资都包括什么 浴资是门票吗