5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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