OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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