近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经(河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话jīng)营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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