5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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