万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(黄山山体主要由什么岩石构成mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖黄山山体主要由什么岩石构成出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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