OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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