近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的nián)全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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