导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名ng>正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房(f日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名áng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名