近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含(七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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