饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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