5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tón韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说g)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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