万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果左眉毛有一根特别长是什么意思？这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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