5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(l但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(ku但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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