文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xi410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗āo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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