导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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