5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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