文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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