近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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