文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòcos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊u)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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