万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，串子是什么意思网络，足球串子是什么意思那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接串子是什么意思网络，足球串子是什么意思(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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