5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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