饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么(f身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么ā)文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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