文：任泽平团队　　

　冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(z冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢hì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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