5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(x合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表ū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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