中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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