导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家>一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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