5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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