万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种)已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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