文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xià日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国n)了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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