万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤)爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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