近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相女生有感觉了是怎么样的呢关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管女生有感觉了是怎么样的呢(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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