文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗