导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗　

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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