OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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