导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ong>若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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