导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人p>

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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