饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jièkind用法固定搭配，kind用法总结)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交kind用法固定搭配，kind用法总结价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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