万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译ǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jibushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译āng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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