近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tō兰州女人为什么戴头巾ng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(q兰州女人为什么戴头巾ī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原兰州女人为什么戴头巾始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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