近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(x上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好iāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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