饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到(dào)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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