“现在的房(fáng)地(dì)产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示(shì)，如果关注一下(xià)今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较一般。再(zài)关(guān)注一(yī)下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是那(nà)些有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是(shì)不是行(xíng)业(yè)内的最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是否是(shì)行(xíng)业内最(zuì)低的；建(jiàn)安(ān)成本是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是(shì)我们(men)看重(zhòng)的一家(jiā)房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的(de)房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗城(chéng)建发展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股等(děng)国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上(shàng)完(wán)全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张(zhāng)拿(ná)地(dì)节(jié)奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进(jìn)行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市(shì)进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会(huì)有更多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像这类(lèi)企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是(shì)有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负债率提(tí)高到一个(gè)比较危(wēi)险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较(jiào)积(jī)极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的(de)战略布局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构的集中调研。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局(jú)重点(diǎn)移至(zhì)存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业链上的(de)中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游(yóu)应用行(xíng)业主要包括(kuò)中介服务(wù)、家(jiā)用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民(mín)保(bǎo)有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也(yě)会越来越(yuè)多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房(fáng)销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗(mián)家居、生活(huó)类产品的(de)研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓(cāng)的房(fáng)地产(chǎn)产业链股(gǔ)票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管(guǎn)理的全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下(xià)游(yóu)的物业股也越(yuè)来越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前(qián)述上(shàng)海公(gōng)募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年(nián)到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司(sī)很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是有(yǒu)关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗