OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它未来(lái)的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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