文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yu一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱án)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(g一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱ōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(gu一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱ān)款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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