文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di)地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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