近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)RE朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思ITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高(g朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思āo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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