近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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