近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩(s美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思hèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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