导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　本番什么意思 日语里本番什么意思第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住本番什么意思 日语里本番什么意思(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。本番什么意思 日语里本番什么意思ong>租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。